湾区观察｜人防车位到底该怎么用？

近日，公安部交通管理局发布了截至2023年6月底国内汽车保有量数据。数据显示，东莞汽车保有量超373万辆，排名全国第十，广东省内仅次于深圳。作为“双万城市”，东莞人多车也多，住宅停车“僧多粥少”的矛盾日益凸显。目前，小区停车位主要分为产权车位、人防车位、公摊车位三种形式。由于产权车位售价居高不下，不少业主将目光投向人防车位。

但人防车位如何定位？能否长租或者出售？如何让人防车位既达到缓解业主停车难问题，又能让投资方得到合理的收益，形成良性循环？这些问题仍让不少人困惑不已。人防车位到底该怎么用？业内人士表示，关键还得厘清权属关系，这样才能提升人防车位使用效能。现阶段在法律不明确的情况下，政府职能部门可发挥引导作用，维护市场秩序。

人防车位纠纷多根源在权属尚无统一明确法规

人防空间用来停车，是常见的便民方式之一，确实也有效起到了缓解停车难的作用，但在实际生活中，却经常出现各类纠纷。比如今年2月，南城某小区就因为人防车位长租问题，业主和物业闹僵了。该小区有900多户住户，但车位约500个，周边停车位也不多，因此业主们不同意长租。尽管开发商一再解释，开发商拥有人防车位的使用权，且长租方式合理，价格公道，但业主们就是不买账。“长租车位有变相以租代售嫌疑。”一名业主表示。

那人防车位长租到底是怎么回事呢？据了解，目前国内包括东莞的开发商大多以两种方式处理人防车位，分别为转让人防车位使用权和出租人防车位使用权20年。换句话说，人防车位长租其实是基于使用权进行处置。

如果是开发商转让人防车位使用权，开发商跟业主签署的是《地下车位使用权有偿转让合同》，一般合同中会约定：该地下车位系甲方按照国家规定投资建设的战时用于防空人防工程，甲方（开发商）享有非战时或其他非紧急状况下的使用权，该地下车位的使用期限与所依附的国有建设用地使用期限（70年）一致。合同中还会标明，该地下车位属使用权转让，甲方（开发商）不承诺为乙方（购买者）办理地下车位的《国有土地使用证》《房屋所有权证》或其他权属证明文件；而一旦国家政策允许甲方向乙方进行权属分割，届时，甲方承诺将无条件配合乙方办理。

还有一种情况是，开发商跟业主签署的是《地下停车位使用权租赁合同》，合同约定租赁期限为20年。租赁期满，并同时约定将剩余的50年使用权无偿赠送给购买者。

不少人认为，上述处理方式，看起来合情合理，并不存在买卖人防车位的问题。但为何仍然有诸多纠纷出现呢？业内人士表示，根源在于人防车位所有权问题尚缺少统一、明确的法律规定。根据《人民防空法》规定，人防是国防组成部分，而《物权法》则规定国防资产属国家所有，那么人防工程包括人防车位在内，产权应归国家所有。但问题就出在所有权上，目前人防车位的所有权各地法律法规并不统一，且没有明确规定。不仅是所有权，就算是收益权，也存在比较大的争议，各地在司法实践时也不完全相同。此外，各个城市对人防车位使用权的转让和长期租赁，没有统一税收征管办法，因此难以合规销售和租赁。

东莞人防：人防车位收益归投资者所有

那东莞的情况如何呢？人防车位能否买卖或租赁使用？东莞人防官方微信公众号一篇《人防工程有关问题答疑来啦！》的文章中，明确回答了该问题。其表示，因为产权属于国家，因此人防车位不能买卖。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十三条第一款规定：“人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按有偿使用的原则开发利用，收益归投资者所有。”

依据上述法律法规，人防工程投资者依法享有工程平时的使用权和收益权。如防空地下室的平时功能为汽车库，在不影响人防工程战时使用效能的前提下，投资者可依法以租赁等形式开发利用防空地下室。签订租赁合同使用人防地下室车位，除了要遵守人民防空相关法律法规外，还应当符合《中华人民共和国合同法》等有关法律法规要求。如果合同双方因租赁合同履行发生纠纷，可依法向人民法院提起诉讼。

广东商达律师事务所律师胡成远表示，总的来说，人防车位的使用权、收益权等物权从理论上来说应该属于开发商，开发商有权依法转让、租赁等。开发商通过与业主签订协议有偿转让人防车位使用权的方式实现投资收益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。不过市民需要注意的是，“买”人防车位的如属于租赁合同，则合同上的租赁期限不得超过20年，超过部分无效。市民在选购地下车位时，应该查清该地下车位是否属于“人防”设施。

人防车位长租到底可不可行违不违规？

关于人防车位长租是否合规，调查发现，这一点在国内各城市实际处理情况不一，也暂无统一标准。胡成远表示，根据住房和城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》，人防车位是可以通过租赁等形式流转，但各地对人防车位的租赁期限规定各不相同，据了解，东莞目前并没有明文规定，但《合同法》所规定的最长租赁期限是不得超过20年。因此，东莞一些开发商设立的长租期限不超过20年，是不违反相关法律法规的。

在国内一些地方的司法实践中，对人防车位的长期租赁，也做出过一些有代表性的判例。比如西安的杨先生与开发商签订了停车位出让协议，但时候发现该车位为人防车位，办不了产权证，于是将开发商起诉至法院，要求解除合同，退还购车费用，赔偿利息。

经过审理，法院认为，杨某作为业主，通过自愿订立地下停车位出让协议，取得并实际使用了该楼盘地下停车位，且签订协议时已经知晓该停车位在产权手续未能成功办理时，其获取的停车位仅为使用权。因此，该协议的订立合法有效，依法驳回其诉讼请求。随后，杨先生上诉至西安中院和省高院，但其请求均被依法驳回。

胡成远认为，目前大部分地方的人防车位无法取得产权登记，这确实给人防车位的物权变动造成了一定的法律障碍。但其使用权是可以转让的，因此通过租赁形式流转是目前的常规操作，业主在购买或者长租时，务必要对人防车位有充分的了解。开发商与业主签订人防车位使用权转让或租赁协议时，如果开发商明确告知该车位属于人防工程，则该协议应认定为有效。如果开发商在签订协议时未告知业主该车位属于人防工程，则业主可以依据《合同法》第54条行使撤销权，并且要求开发商返还购买车位款项及利息。

他山之石：上海重庆南宁等地人防车位已可办产权证

围绕着人防车位到底能不能出售或者长期租赁，通过梳理各地法规发现，目前各地法律法规不尽相同，但部分省市已经出台或者率先实施新的政策。在上海、广州、重庆、南宁等地，人防车位产权归开发商所有，可以取得产权证。

调查显示，上海市相关规定表明，人防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，并可按照本市房地产登记的有关规定进行所有权登记。

而广州的作法则是，在开发商补缴地下车位的土地出让金后，可为开发商办理地下人防车位的权属初始登记，业主购买这类车位后可办理该类车位的产权证。

重庆市政府2018年5月发布的《重庆市民防办关于我市人防车位产权办理的说明》，就人防车位的产权归属、是否可出售和是否二次可二次出售等问题进行了说明。说明明确指出，重庆市人防车位可以出售、办理产权并二次出售。

去年3月22日，南宁市住房和城乡建设局、南宁市自然资源局、南宁市人民防空办公室联合印发了《关于开展房地产开发项目配建人防车位销售和不动产登记的通知（征求意见稿）》，计划向人防车位颁发“身份证”，在取得商品房预售许可或现售备案后，将可按照规定进行销售和不动产登记。

小知识：

知多D：何为人防车位？新建楼盘多数都有

人防车位指的是地下人防工程中的停车位。依据《人民防空法》的相关规定，东莞市2004年出台《东莞市人民防空管理办法》，其中第十七条规定：新建民用建筑，应当按以下标准同步修建防空地下室，10层（含10层）以上或者基础埋置深度3米（含3米）以上的9层（含9层）以下民用建筑，应当修建与首层建筑面积相等的防空地下室。

据统计，包括东莞在内的城市，大多数新建楼盘和小区都修建有防空地下室。一般情况下，小区有两层或多层地下室的，最底下的一层为地下防空室；若仅有一层地下室的，则整个地下室全部为地下防空室。按照地下防空室谁投资建设谁受益的原则，开发商多是防空地下室的直接管理受益者，在对防空地下室的使用上，几乎都将其作为地下停车位，面向小区业主出租或“销售”。

凤凰网广东发自东莞

撰文：代希奎、徐臻