城更观察②｜东城：多元主体共同发力，城中村改造“再提速”

进入9月，火炼树拆迁现场，挖掘机依然轰鸣不断，运输车来回穿梭，工人正在加紧施工；另一边，在机器的轰鸣声中，F-04和F-05地块已平整并开始勘探……一派热火朝天的建设场景。这距离火炼树旧改项目招商正式摘牌过去两个月，按照进度，有望于10月底完成首期拆除。

拆迁中的火炼树

不只是火炼树项目，近期的东城立新社区快马加鞭，捷报频传：九头村高田项目取得“1+N”总体实施方案批复，签订土地出让合同，开工在即；九头村单元2挂牌招商方案获批，即将挂牌；洋杞坑村更新单元完成97.3%要约收购工作，前期研究及控规调整方案即将批前公示……从腾挪空间到对外招商引资，从洽谈落地需求到项目摘牌动工，争分夺秒的“东城速度”，让东莞城中村改造实现“再提速”。

模式升级，旧改迎来新契机

“城中村改造，集体与居民均受益良多。” 火炼树社区党委书记罗伟传说，“绝大多数居民对于拆迁是理解与支持的，因为旧村改造将有效解决城中村环境差、治安差、配套设施不齐等顽疾，但也有少数居民对‘旧改’怀有疑虑，甚至也不乏反对的声音，改造工作一度搁置。”

拆迁中的火炼树

立新社区党委书记张海柳同样深有体会。立新社区位于东莞中心南片区，毗邻黄旗山城市公园，地理位置可谓十分优越。但村内多为旧村和旧厂，配套设施落后，环境脏乱差，政府和村民均有强烈的改造意愿，由于种种原因，改造进度缓慢。

九头村现状

2023年开年，沉寂已久的东莞旧改迎来了新契机。

东莞市人民政府印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，提出改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式，要求更新单元在供地之前必须完成编报更新单元划定、权益核查与确认、意愿征询、评估、拆迁补偿、挂牌招商方案报批等前期工作。

而后5月，东莞召开以深度城市化推动城市建设高质量发展动员大会，强调要突出规划引领作用，加强规划刚性约束，积极平稳推进城市更新行动。

6月，东莞市城中村改造工作动员部署会提出要更好发挥政府主导作用，充分调动镇村积极性主动性，引入各类社会投资主体，有效激发改造动力。

方向越清晰，改造越深入。一系列行动进一步明确政府与市场的定位与边界，也看得出，新一轮城市改造背景下，东莞全面强化政府统筹，突出市级规划引领，建立“三旧”改造专项规划一片区统筹规划一单元规划的规划管控体系，打造连片集中的“大中小圈”改造格局，以重点改造区域为“三旧”改造主战场，以改造项目实施为主要抓手，融入城市发展谋划.构建更加公平公开的政策体系，营造更加宽松透明的市场发展环境，强化“有为政府+有效市场”双轮合力驱动，将城市空间谋划转化为项目落地实施，推动东莞“三旧”改造迈向高质量发展阶段。

在此背景下，火炼树引入华润置地为改造主体，持续推进入户测量、确认不动产权益、拆赔方案制定、意愿征集等各项环节，项目摘牌后，清拆工作正式启动，这意味着火炼树即将“涅槃重生”步入高质量发展通道。立新社区九头村、洋杞坑村也顺势而下，抓住发展机遇，启动新一轮“旧改”工作。

九头村城市更新片区效果图

突破困局，确保“政-企-民”三方利益平衡

村民有意愿，政府有支持，企业有意向，市场有需求，是实施城市更新战略最具意义的改造。

然而，要通过“旧改”改变城中村的困局，还需要突破系列难题，其中如何保障“旧改”过程中和改造后政府、企业、群众三方利益平衡的问题最为突出，东莞在这一轮的城中村改造，就是优先解决这些关键问题，先改制后改造。

以火炼树项目为例，2022年，为全面推进市中心城区“再中心化”，将中心城区打造成为标准化城区，全力加快三旧改造项目落地实施，市委部署“黄金双轴”城镇类重点改造区域，火炼树改造项目为东城南片区重点改造项目之一，成为是中心城区近期着力推进的项目，要求通过创新探索建立整体挂牌、分期实施工作路径，包括分期签约、分期成交、小产权赔付等，大力提升项目改造可行性。

火炼树现状

“这是一种实现多赢局面的模式，一方面，村集体既能获得现金补偿，又能看到改造效果；另一方面，这也降低了政府或企业作为土地连片整备主体的资金投入压力，确保改造的持续性。”华润置地火炼树城市更新项目负责人表示。

在探索建立“整体挂牌、分期实施”基础上，火炼树还享受“并联审批”机制，以“快节奏、快行动、快见效”的“加速度”，融合单元划定方案、前期研究报告、控规调整报告、建设工程概念性方案等规划设计方案全面围合并联审批，全力加快项目落地实施。

“并联审批”机制也得到了立新社区洋杞坑村的“点赞”。洋杞坑更新单元是全市“存量促动工‘三旧’改造项目”之一，改造模式沿用单一主体挂牌招商方式，按照政策，享受并联审批及容缺受理，项目推进提速了约5-6个月。

洋杞坑村商住更新单元效果图

由此可见，“旧改”提速，一大因素就在于审批流程的简化。

以新一轮政策来看，优化审批机制，大幅压缩审批流程与材料，全面实施围合并联审批、信息化审批是重点。据统计，“三旧”改造项目的审批步骤已从19个压缩至5个，将原来全流程时间337天压减至172天，压缩约50%。

为什么东莞“三旧”改造要如此讲求时效？因为市场等不及，东莞等不及。

据悉，下一步，东莞市自然资源局将继续支持试点“互联审批 围合供地”，落实市“三旧”改造审批制度改革，探索支撑重大项目选址准入联合审查，标准化自然资源要素管控和指标审查，靠前预警项目用地用海原则底线，努力打造更多硬核成果，以高水平要素保障推动城市高质量发展。

空间再优化，配套再升级

新旧更替之间，城市的形态在不断发生改变。因此，“满足居民生活需求”也是本轮“三旧”改造的重要导向，这种改造方向也得到了火炼树、九头村、洋杞坑村居民的支持，在三个改造项目的居民意愿调查中，超九成以上居民支持拆迁，与此同时，做好配套服务，也是让企业重点“花心思”的内容。

“火炼树改造后新增两所幼儿园（合计30班）、两所小学（合计108班）、一座消防

站、三处社区公园及社区体育公园、一处公交首末站。”

“九头村改造后配建一所中学（合计51班）、两所幼儿园、三处社区公园、一处文化用地。”

“洋杞坑村改造后配建一所小学（合计48班）、一所幼儿园（合计12班）、一处社区中心、一处公交首末站、790个社会停车位等。”

洋杞坑村商住更新单元社区中心效果图

“通过‘三旧’改造，城中村不断植入高质量发展的要素和资源，形成一个与高质量发展相匹配的公共配套，这场改造也能为城市高质量发展提供新的可能。”东城街道城市更新中心主任文丽芬介绍。

火炼树与立新社区九头村、洋杞坑村同在东莞中心城区，通过城市更新将引领旧村旧城改造新面貌，提升城市品质，树立更新标杆，提高中心城区首位度，同时响应“一心两轴三片区”的中心城空间规划结构，注重公共空间的打造，进一步高水平统筹推进东城街道城市空间品质与人居环境提升建设示范作用。

“希望整（搞）靓点啦！”看着进驻的施工队伍和被拆迁的旧房屋，甘叔对改造项目充满期待。

撰文：徐欣颖 梁嘉慧