城更观察④|凤岗：“旧改”注入新动能，城市形象“焕新颜”

北邻南门山森林公园，东倚官井头水库，凤岗镇官井头村作为莞深融合的重要生活节点，在新一轮城市更新中再续东莞旧改先锋队的风采，注入发展新动能。    

官井头片区现状图

目前，凤岗镇官井头村改造片区面积超800亩。片区内相继推动了世城悦湖花园项目、官井头村东片区地块9居住类更新单元、官井头村振扬项目、丹兴祥龙居住类更新单元、官井头东片区中部商住类单元一、单元二5个“工改居”项目。

9月15日，东莞市城中村改造及城市更新重点项目动工仪式举行，共有10宗重点项目集中动工，其中就包括凤岗镇官井头村东片区地块9居住类更新单元。据悉，项目东至官井头水库、南至富民北路、西至富民路，北至水库工业一路，新动工的单元面积约6.58公顷。

试水“旧改”，摸着石头过河

官井头村位于东莞市凤岗镇东南部，曾是东莞村组经济发展的缩影。改革开放以来，官井头工业区、小布华侨工业区等功能工业园区为村组经济发展注入了活力。在莞深融合的大背景下，作为深圳进入凤岗的门户区域，官井头村由东莞的边缘区域转变为莞深融合的前沿地带。

然而，紧缺的土地问题在进入21世纪时就埋下伏笔。曾经是东莞劳动密集企业代表之一、高峰时期有3万余名员工的毅力电子厂逐渐没落，效率低下、建筑老化，最终倒闭收场。像毅力电子厂一样的旧厂还有很多，厂房破旧、用地粗放，影响城市空间形象。官井头村的人居环境亟待更新，新的发展空间也需要旧地腾挪。

破解土地瓶颈问题，官井头村将目光投向“三旧”改造。2011年，这里成为东莞全市首批“三旧”改造的试点村，并在当年启动了第一个项目——“名流置业”，其原址就是毅力电子厂。

旧改催生的房地产项目盘活了闲置的土地，此后官井头村又紧跟旧改政策，扩大集体资产规模，书写出强村富民的旧改故事。当年村组集体经济收入超1.6亿元，帮助官井头村实现自改革开放后又一次经济腾飞。

看到旧改潜力的官井头村趁热打铁，陆续推动实施一批旧改项目，如世城置业、龙城雅郡等。去年该村组经济总收入达2.1亿元，村组净资产共计2.28亿元。官井头村党委书记曾学松提到，其中利息收入就达5000万，约1.6亿物业租金收益则按30%的比例分红给村民。

以善治谋未来，提早的谋篇布局是官井头村旧改进展迅速的重要原因。曾学松回忆，村里很早就启动了土地收储工作，很多自有厂房在早期就用较小的代价收储到。

山水活城，宜居宜商

官井头村毗邻深圳龙岗，村民对于补偿的期望值常对标龙岗。尽管村民的改造意愿强烈，旧改的进度却受阻，土地收储成了旧改中最困难的环节。

关于补偿预期攀高问题，2023年1月东莞市印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（下称“《意见》”），制定了全市统一的补偿安置核算指引。曾学松表示，统一的赔偿标准稳定了村民的预期。

实际上，新政的效用不止于此。强化政府统筹是“三旧”改造新政的关键词。形成“有为政府+有效市场”，让公共属性回归代替单一的市场化，东莞下足了功夫，凤岗镇也紧跟政策变化。在明确片区部门责任分工、降低市场制度性成本方面，政府积极发挥作用。凤岗镇城市更新中心的相关负责人提到，今年东莞改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式，新的地价计价方式更加公开透明，市场也更有动力。

《意见》提到，要由政府主导编制片区统筹规划，以中观层面的片区统筹规划，作为支撑政府连片规划统筹的核心抓手。改变过去单个项目零散开发的模式，优质的生活片区正在凤岗官井头村逐步建成，综合整治、拆除重建、新增用地等不同改造内容在政府统筹下协调开展。

项目区位图

相较于单一的房地产改造，官井头村通过综合的“三旧”改造，在实现基本的居住功能外，还辅以教育、停车、公园、医院等公共配套，致力于打造成熟社区。改造后，官井头水库的滨水景观资源被充分利用，龙平路与南门山森林公园生态景观深度连接，适于步行的山水廊道铺陈开来，探索集居住、商业、休闲等功能于一体的滨水“慢”空间。山与水交汇，生态与人文交织，门户形象焕然新生。

此外，片区改造将携手油官现代化产业园区，持续推进产、城、人的深度融合，承接平湖片区至龙岗中心区的产业人流及部分的居住功能。据悉，官井头村丹兴祥龙居住类更新单元项目南侧拟建10号线东延段地铁站——官井头站，还可以通过龙平路直达深圳，发挥临深区位优势。

打造高品质、低成本产业空间

旧改为官井头村带来的，还有助推村组经济高质量发展的新思路。在大力推动“工改居”的同时，官井头村还提前布局了大面积的“工改工”土地。曾学松表示，“从长远来看，工业才是发展的核心，房地产不确定性较高，不能把模式局限得太单一。”

官井头片区用地规划图

此前，凤岗镇资产经营有限公司与官井头村签订协议，共同开发位于村中部的白石窝土地，其中72万平方米用于项目建设，25万平方米工业用地则返还给官井头村，打造先进制造业产业园的想法在此时生根发芽。

拓展高质量发展空间的背后，是增强发展新动能的初心。2022年，凤岗镇出台了《凤岗镇科技制造三年行动计划（2022—2024）》，全力构建以先进制造业为核心的现代产业体系。据了解，这25万平方米的产业用地将建成75万平方米的低成本产业空间，主要引入医疗器械、医疗大健康等制造业产业，通过执行政府指导价出租模式，降低入驻企业和项目的成本，村集体通过每年的厂租提高村组集体经济收入。

相较于从前的一锤子买卖，将返还的地块升级为“低成本产业空间”，则可以为集体经济带来可持续收益。栽下梧桐树，静待凤凰来。曾学松还透露，低成本产业空间目前积极执行报建程序，争取年底开始一期开工建设。

官井头片区改造效果图

汲水成河。各方努力下，一个宜居宜业的城市次级公共中心，在凤岗镇官井头片区拔地而起。门户形象改头换面，紧跟新政改弦易辙。可以预见，通过“三旧改造”，官井头片区从昔日的旧厂房，即将蝶变为莞深融合的桥头堡。

撰文：徐臻 徐欣颖