在一场围绕中国房地产30年变迁的访谈中，原中信房地产股份有限公司副总裁、德天凯旋府操盘手林瑞明结合自身操盘经历，将过去30年划分为三个阶段，并谈及“好房子”应有的特性、房企模式的复制性以及自己坚持下来的动力。他直言：“居住的需求永远在，房企可能不是永远在。”
谈行业模式：高周转基本终结，居住属性可以模仿
“8·28新政出来以后，房地产即将步入限楼阶段，所以我认为中国房地产这种高周转的发展模式基本上就终结了。”林瑞明表示，当住宅回归居住属性时，也看到现在有好多房企开始资不抵债。
在“做中国园林、讲中国故事”这类“慢工出细活的功夫”与大多数房企仍在为现金流挣扎的现实中，被问及自己的模式在当下行业里是否可复制，林瑞明认为：“打造房子的居住属性，这个是可以模仿的。”
谈“好房子”：过去更多考虑“价值”，好房子首先要处理阳光、空气、噪音
回看过去30年中国房地产开发历程，林瑞明认为大家可能更多考虑的是“价值”。“以前客户考虑的是地段、学区、项目的规模、开发商的品牌，不需要这些健康的特性，只是在那阶段可能会把它作为一个次要的因素。”
那么好房子应该有的特性是什么？林瑞明认为：“好房子首先是阳光、空气、噪音，这个问题怎么处理；收纳空间这些实用性；包括它社区里面有没有一个好的景观、有没有一个好的公园；房子的耐用性50年嘛，所以建筑的这种质量也是好房子的重要因素之一。”
谈30年三阶段：造城、品牌房企、回归居住属性
林瑞明将过去30年分为三个阶段：
第一阶段，从中国房改开始到2008年，可算是房地产的启动造城阶段。“开发商大部分都是几百亩的这种项目的开发，就类似中信的东泰花园1000亩。”他做过最大的造城项目在吉林长春，“做了两平方公里、3000亩的项目，叫长春中信城”。
第二阶段，从2008年到2018年，是中国房企的迅速发展阶段，“应该是品牌房企的时代”，民营房企迅速崛起，代表公司很多。
第三阶段，中央定了“房子只住不炒”，“这个时候房地产开始要回归它的居住属性”。林瑞明也坦言，当住宅回归居住属性时，看到好多房企已经开始资不抵债，“也算是一种代表事件”。
谈坚持动力与理想小区：家庭空间与邻里空间兼具
被问及这么多年能一直坚持下来的动力，林瑞明回答：“我认为居住的这种需求，那么怎样能够在各个阶段能够打造出标杆的这种项目，是我在这个行业里面一直想做下去的动力。”
在他心里，理想房子的模样是：“能够让我的业主住进我开发的房子，然后他觉得非常满意、非常开心。房子本身是他的家庭空间，而在市区里面呢，它是一个邻里的空间。然后它既有家庭的生活，又有邻里的生活，这样的小区，我认为才是一个理想的小区。”
谈最开心的事：上海产业园与德天凯旋府
到今天，哪件事情去做的时候依然心潮澎湃、非常开心？林瑞明说：“讲我最开心的，还是我上海的这个产业园，因为这个产业园是打造了一个有商业思想的产业园区。我在那个项目里面，为企业战略立了三面镜子——因为每个企业要考虑它在哪个赛道，还要占领消费者的哪个心智，然后要跨越周期的时候应该怎么跨越。”
而德天凯旋府，他打造的是一个有健康特性的“公园家”。“因为我们从健康的基底，就是怎样去打造这种阳光、空气、噪音对健康的影响。希望我的房子可以给我的业主真正带来真正意义的健康生活。”
最后，林瑞明表达了自己的期望：“希望客户在选择房子的时候，除了以前关注房子的升值属性以外，更多地关注房子的居住特性，特别是健康特性。”他并强调：“居住的需求永远在，房企可能也不是永远在。”